立法院內政委員會今天初審通過《租賃住宅市場發展及管理條例》草案，，初審條文規定，個人房東將住宅委託包租、代管業者，供居住1年以上者，出租期間每月租金收入不超過6000元部分，免納綜合所得稅；超過6000元至2萬元之必要耗損及費用，依該租金收入53%計算；超過2萬元部分，則無租稅優惠。在地價稅與房屋稅上，也給予縣市主管機關定之。租稅減免優惠實施年限為5年，行政院得視情況延長，並以1次為限。針對政府計劃8萬戶空屋移轉為租賃社宅，個人認為政府先射了箭再畫靶，為了達標，將會付出沈重代價。

包租代管的補貼金額相當龐大，代價會相當沈重

   政府的社會住宅政策喊出8年20萬戶目標，其中8萬戶指望市場的空屋透過租稅與持有稅減免，得以移轉為租賃社宅。政府的理想算盤是平衡過剩的供給，減輕興建社宅的壓力，但這是政府一廂情願的想法，理論重於實務，要勉強達標，提高屋主誘因，政府的補貼金額相當龐大，代價會相當沈重。

北市府2千萬試辦100戶，有夠浪費；「老人換吉屋」更是多此一舉

   北市都發局長林洲民曾在市府論壇上宣示：「社宅政策推動要來真的！」目前已先從住宅基金提撥2千萬元，今年將優先試行100戶包租代管為目標，長期搭配「長者換吉屋」試辦計劃，協助老年人轉住公宅，空出的房屋轉作包租代管的房源。

   針對北市的試辦政策提出質疑，個人認為以2千萬預算補貼100戶的做法，北市府等於要花費平均一戶20萬的補貼金額，若以此類推，完成8萬戶的補貼預算，政府要每年編列160億的巨額補貼經費，十年花費等於興建8萬戶每戶平均20坪社宅的同等金額，代價實在太高，政府何苦來哉？

   不但如此，北市府還計劃「老人換吉屋」協助有屋的老年人轉住公宅，空出的房屋轉作包租代管的房源。這項政策等於左手換右手，只是在冲業績，社宅已不敷需求，還要大費周章請有房子的老人與年輕人搶住社宅，再將房子交政府包租代管，說穿了，只是為了空屋移轉充當業績，浪費人力財力，簡直多此一舉！

為兌現包租代管政見，政府不惜代價，先射箭再畫靶

   依目前政府的減免與優惠方案，以平均月租一萬五千的房租，政府每戶的補貼，光優惠的租金與房東的灌水價，政府實質就會有房租三成的補貼，平均每戶每年約5萬4的租金補貼，加上租稅減免每戶約一萬六，再加上包租代管費一成，合計每戶每年政府補貼約8萬8千元，這還不包括地價稅丶房屋稅的減免，若要完成8萬戶空屋移轉，等於每年政府要編列约70億的預算，二十三年就等於耗掉8萬戶興建的費用，而房子還是房東的，這樣不划算的包租代管政策，為的就是兌現社會住宅空屋移轉不切實際的政見而不惜代價，政府其實已射箭完箭再畫靶，代價相當沈重。

市場空屋「供非所求」，政府最終會白忙一場

   除了政府要付出昂貴代價，空屋移轉租賃社宅最大障礙是「供非所需」，美河市公宅租不出去就是活生生的案例。

依實務了解，現有空屋雖然不少，但大多是中大坪數，不符合弱勢需求，加上現有空屋的屋主持有目的不在出租，對政策誘因仍然會無動於衷，而小坪數的房東自己很容易出租，空屋率很低，且房東大都在逃稅，租稅減免對其誘因不大，就算政府提高誘因，也將所費不貲，對小坪數屋主而言，原本就不是空屋，政府為了業績充數，介入爭奪原就供不應求的小屋租賃市場，後遺症是小房東坐地起價，推高原本就供不應求的小屋市場租金，既然非空屋，根本就不能當空屋移轉業績，不需要政府多此一擧，且白忙一場。

5年45萬戶加入包租代管體系，政府亂開支票

     政府包租代管政策，理論行得通，實務卻障礙重重，內政部長葉俊榮表示，租賃專法上路後，預計5年將有45萬個房東會加入包租代管體系，可創造2千個就業機會。內政部這個支票未免太過跨張，90萬空屋在5年內有50%加入包租代管體系，簡直天方夜譚，光減稅與優惠方案，不但對象失焦，而且所費不貲，過去租屋平台養蚊子的前車之鑑仍不能引以為惕，卻為達標而先射箭再畫靶，這様不惜代價的要完成包租代管政策，不但是浪費公帑且註定要失敗！

吉家網不動產董事長暨房仲公會全聯會榮譽理事長 李同榮 2017.05.24.